住宅ローンの借り換え。借り換え後のメリットと団信の見直し。

2015年4月23日お金と家計管理・貯金, 住宅ローンの契約全般, 保険の見直し・節約, 学資保険・医療・生命保険

住宅ローンの借り換えを検討中です。
昨日は諸経費の話でした。
↓ ↓ ↓
住宅ローンを借り換える。意外とネックな諸費用の話。

そして、今日すでにシミュレーション結果が届いております。
ポンコツマイシミュレーションに反して、ちょっとだけ良い結果になっていました。

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金利差ってあなどれない。

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まず、現状と借り換え後をまとめておきます。

利用ローン 借入額 金利
現在 フラット35S 1,050万円 当初10年:1.49%
11年目以降:2.49%
借換え後 フラット35 1,050万円 1.54%

こんな感じです。
ちなみに、フラット35Sからフラット35Sへの借り換えはできません。
(できたらいちばんいいんだけどね。)

わかりやすいように、ざっくりとした近くてキリのいい数字で比較してみます。
借入期間は、31年で計算しています。

返済額比較表

現在の借入をそのまま継続した場合。

毎月の返済額 優遇金利期間中は35,100円
それ以降は40,000円
総返済額 1,440万円
内金利分 390万円

借り換え後。

毎月の返済額 35,500円
総返済額 1,320万円
内金利分 270万円

金利分に注目!
120万円の差が出てきました。
これは黙ってられまへんなぁ(´∀`)

かかる予定の諸費用概算

ここは実際に出していただいた数字です。

融資手数料 113,400円
印紙代 20,200円
団信(初年度) 37,600円
司法書士報酬(概算) 134,140円
305,340円

やっぱり、30万円くらいは必要なんですね。
なんとなく、司法書士報酬が高いような気がしたので、こちらで探すというのはアリなのか聞いてみたところ、ダメとの回答でした(´・ω・`)そっか・・・。

メリットは90万円。

先日出したゆみちんのポンコツシミュレーションだと60万円程度でしたが、しっかりと出していただいたものは、金利差120万円から諸費用30万円を引くと・・・

約90万円ものメリットがでることが判明(゚∀゚)

結構大きいなぁ。
これは、借り換えに一歩前進といったところです。

しかし、気になるところが、団信の安さ
いまは、6万円台なわけですが、なんでこんなに安いんだろ?って問い合わせたら、どうやら三大疾病がついてないタイプらしいのです。

※追記(2015/4/28)
ちなみに、団信を任意契約するのはフラット35で借り入れる場合です。
銀行の住宅ローンであれば、銀行側負担か金利上乗せになっているので、あらたに団信を考える必要はありません。

ほう。
というか、これまでも不思議に思ってたんですが、三大疾病付きってどういうこっちゃねんって話ですよ。
いまは三大疾病付きの団信です。
なにも考えずに加入しました(;´Д`)

この団信の三大疾病付き保障って必要なんでしょうか?

団信の三大疾病

ガン、脳卒中、心筋梗塞の3つ。
ガンの場合は、ガンと診断が確定されたら住宅ローンは弁済されます。
心筋梗塞の場合は、心筋梗塞が原因で60日以上仕事が制限されると医師に診断されたら。
脳卒中は、脳卒中が原因で、60日以上言語障害、運動失調、麻痺等の神経学的後遺症が継続したと医師に診断されたら。

ガンが診断確定でOKって、結構びっくりというか、対象の幅が広い気がするのはゆみちんだけ?(;´∀`)

脳卒中や心筋梗塞も身体的ダメージが大きいのと、一度にかかる負荷も高い気がするんですが・・・
違うのかなぁ?

会社で就業不能保障保険に加入しています。

以前、無料の保険相談をしてもらったときに、ちょろっと会社から斡旋されている就業不能保障の保険を見ていただいたの。
この保険、どうですかねぇ?って。

で、そのときの担当さんの強いすすめもあって、加入しました。
ボクもこの保険に加入したいくらいです!!って言われてましたねぇ(´・ω・`)

月額700円くらいなんですよ。
会社のあっせんなので、割安で加入できてるうえに、かなり長期にわたって現在の給与分の保障を受けることができます。

この保障があるから、三大疾病を団信で備えておくこともないかな、と。
それよりも、いまの団信保険料との差額をしっかり貯めておいたほうがいいかもしれないなぁって感じてます。

では、団信不加入でいく場合は?

団信に加入しない場合、不加入の申出書と、法定相続人の捺印と署名を提出することになるそうです。
もちろん、完全に不加入にしていまうと死亡時に困るので、1,000万円くらいの収入保障保険を掛けようかなって思ってます。

しかし、借り換えまでに間に合わない可能性も否定できないので、まずは三大疾病がついてない普通の団信に加入しておいて、適当な収入保障保険が見つかったら団信をやめるという方向でいきたいですね。

ちなみに、以前団信と収入保障保険の比較シミュレーションをやったことがあります。
↓ ↓ ↓
フラット35の団信は高い?収入保障保険に加入して保険料を安くする方法。
フラット35で任意加入する団体信用生命保険は収入保障保険でイケるのか?

振り返ってみると、三大疾病タイプじゃないだけでここまで安くなるなら、わざわざ収入保障保険を探さなくてもいいレベルかもしれません。
要相談ですな(´・ω・`)

住宅ローンの借り換えはおすすめです。

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まだ借り換えてないうちに言うのもなんですが。

残債が1,000万円以上。
4年以上前に借りた。

この2つの条件を満たしていれば、借り換えのメリットはほぼ確実に受けられるのではないかと思われます。
ゆみちんは残債が1,000万円程度だから諸費用も30万円で済みますが、残債が多ければ多いほど諸費用はかさみます。

そんなときは、フラット35よりも金利が安い変動金利をチョイスして、諸費用をローンに組み込んでシミュレーションしてみるといいかも。
金利差が大きければ大きいほど、諸費用込みこみでも借り換えるメリットのほうが大きそうです。
(mirukoさん、情報ありがとうございます♪)

借り換え用シミュレーションサイト

なにより、住宅ローンを借り換えて返済が少なくなることのメリットはまだあって。
それは、保険などの見直しをして、さらに支出を減らすことも可能になるんじゃないかと思います。

まず、支出が減ることで貯蓄ができるようになります。
繰り上げ返済にまわせるかもしれませんよね。
高額な医療保険を契約しなくても、その分貯めておくことで最低限の保障で済ませることもできます。

ということで。
メリットもそこそこ満足できるものであったため、住宅ローンの借り換えを実行することにしました(´∀`)

今日、申込書を郵送していただく手配を済ませたようです。
しんごつぁんが(´・ω・`)

また、借り換えの様子も更新しますね~♪


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