お家のこと

住宅ローンを借り換える。意外とネックな諸費用の話。

眠すぎて、しんごつぁんの話が頭に入ってこないゆみちんです。
どうも(´・ω・`)
 
 
実はね、先日家計へのテコ入れを考えてるって書いたんですが、いま、
 
住宅ローンの借り換えを検討中です。
 
しんごつぁんが問い合わせてて、借り換えシミュレーションの案内がそのうち届くそう。
一応、メリットはありそうなんで、その説明なんかをいろいろ聞いてたんですが、もう難しい話は眠くなって頭に入ってこないわ(´・ω・`)
 
ということで、シミュレーション結果が届くまでに、住宅ローンを借り換えネタをポチポチと書いていきます。
 


まずは諸費用の存在を知ろう!

住宅ローンを借り換えるっていっても、実際には諸費用がガバッとかかるので、返済総額だけで決めることはできません。
でね、この諸費用って、住宅ローンに組み込むこともできるんですよ。
 
え!?そうなの!?
いい話なのね!
・・・って話じゃないですよ?
 
だからといって住宅ローンに組みこんじゃうと、
 
35年間金利がかかって支払い続けることになるので、オススメしません。
 
不動産会社のなかには、「諸費用はローンに組み込めるから自己資金ナシでも家を買えちゃうよ!」なんてホームページに堂々と書いてる会社がありますが、
 
そんなことをしてまで家を買う必要はナシ!
 
頭金ではないですよ。
諸費用ですからね。
諸費用すら払えないくらいの預貯金額ならば、もう少し貯めてから買うほうがいい。
・・・と、ゆみちんは思いますけども(´・ω・`)
 
あ、でも、投資物件とかは別かなーって思います。
ローン金利以上の利回りがあれば、それをカバーできるので。
 
あとは借り換えの場合も、諸費用を組み込んでしまってもメリットのほうが大きければ節約にはつながるのでありですね。(たしかに!)
もちろん、組み込まないほうが、余計な借入金額が増えないのでいいですが、家計にどうしてもテコ入れしたいなら話は別ですね。
 

金利の怖さを知ってみる。

諸費用を上乗せするってことは、2,000万円のローンで済むか、諸費用込みで2,060万円のローンを組むかの違いが出てきます。
わかりやすいように、フラット35の1.54%(2015年4月時点)という金利で計算すると・・・
 
●2,000万円の場合
毎月の返済額 6.2万円
総返済額 2,589円
 
●2,060万円の場合
毎月の返済額 6.4万円
総返済額 2,667万円
 
差額:78万円
 
最初に現金で支払えば60万円で済むのが、ローンに組み込むと78万円に膨れ上がっちゃうってこと!?
おそろしいです(;´∀`)
 
ローンを組む時は、金利と総返済額に最大限関心を向けるべし!ですね(`・ω・´)
 
余談ですが、中古の場合、住宅ローンにリフォーム料金を上乗せする場合もありますが、その際も細かくシミュレーションするといいかも。
住宅ローンに組み込んだほうがいいのか、リフォームローンを別途借りて、多少金利が高くなっても短期間で返済したほうがいいのか。

借り換え時の諸費用ってなにがあるの?

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結構あるんですよ、これが。
しかも、結構高額になるんですよ、これが。
おもなものをあげます。
 

事務手数料

融資を受ける銀行にかかる事務手続きのためのお金。
これは、銀行によって異なり、借入金額の○%と設定しているところや、一律で○万円と決めているところがある。
 
ちなみにフラット35の場合、イオンのフラット35が借り換えキャンペーン中で、融資手数料を 1.7% → 1.0% まで下げています(´∀`)
 

保証料

保証料は、まんがいち住宅ローンが返済できなくなったときに保証会社が金融機関に残債を支払ってくれるもの。(団信とは違います。)
この保証を得るために必要なお金です。
フラット35の場合は、ここは無料です。
 
保証料が無料の銀行もあるので、フラット35以外で借り入れる場合も調べてみるといいですよ!
これ、普通に払うとめっちゃ高いので(´・ω・`)

契約者貼付印紙税

ここは借入金額で決まります。
借入金額が1,000万円以上5,000万円未満の場合、2万円。
5,000万円以上1億円未満の場合は、6万円。
 

繰り上げ返済手数料

元の銀行に返済するときにかかる手数料です。
一括返済手数料を調べてみるといいですよ!
わが家が借りているSBIモーゲージのフラット35(買取型)の場合は、手数料無料です。
 

抵当権設定登録免許税/司法書士報酬

法務局に支払う税金のこと。
そして、こういった手続きは司法書士にやっていただくので、その報酬も必要です。
免許税に関しては、通常借入額×0.4%が必要ですが、条件を満たすことで0.1%になります。
 

団体信用生命保険/火災保険

これらも必要になりそうです。
というよりも、借り換えを機に見直してみる予定です。
 


わが家の場合、かかる諸費用は?

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いろいろシミュレーションしていますが、借り換えしたいところに問い合わせたところ、おおむね30万円くらいになりそうだということでした。
 
30万円か(´・ω・`)
太いな。
 
でも、これでいま借り替えたら、マイシミュレーション(笑)によると、諸費用を考慮して、約60万円くらい軽減できるはず。
借入金額が低いので、金額も、わお!って驚くほどではありませんけどね(;´∀`)
 
30万円を繰り上げ返済した場合と、30万円かけて借り換えした場合も考慮したいよね。
 

60万円の削減結果でも借り換えを検討した理由。

今回はフラット35Sから他社のフラット35への借り換えを検討してます。
ゆみちんたちが借入れたときは、金利が2.49%だったの。
 
でも、フラット35Sには優遇金利がついています。
当初10年間ほど1%引きっていうやつでした。(いまは0.3~0.6%くらい?)
 
ということで、現在のわが家のローン金利は、優遇期間中で1.49%です。
 
いまのフラット35の金利は、1.54%くらいなのでいまだけみると借り替えないほうが安いですね。
でもですよ、優遇金利が終わったあとのことを考えると、どうなのよ?って思うのよね。
 
実は、いまの借入れで金利を平均すると、2.2%になるんですよね。
ということは、全期間1.54%で固定しちゃったほうが総額は安くできるんですよ。
 
そんなことを考えていたところの借り換えプランです。
まだまだ詳しいシミュレーション結果が出ないと、どこまでメリットとして受けられるかわからないのですが、検討する余地はありかな、と(´∀`)
 
といっても借り換えにも時間がかかるので、金利動向には注意したいところ。
借り換えも諸費用がかかってさすがに頻繁にはできない。
頻繁に借り換えてたら逆に高くつくからタイミングは大切。
 
金利動向、これからしばらくチェックです(`・ω・´)キリッ
下がってくれると、うれしいなぁ~~~~~。
 
ちなみに。
わが家はフラット35からフラット35への借り換えだったのでピンポイントで試算してみましたが、変動金利を含めて、複数の金融機関でシミュレーションをしてみたい方は、こういうサイトもありますよ!
↓ ↓ ↓
住宅ローンの見直しで約700万円の節約事例も
 
うまく活用してみてくださいね~!
 

ブロガー
yumi(旧ゆみちん)
ブログ運営歴15年。 記事を書いたり、動画投稿したり、ゲームなんかをしながら生活しています。 得意分野*家計管理|片付け|ゲーム攻略動画の編集 保有資格*ファイナンシャルプランナー3級|整理収納アドバイザー1級
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